Aluguel de loja em shopping: como funciona, quanto custa e como locar

A escolha do ponto comercial certo pode definir o sucesso de um negócio. No varejo altamente competitivo, a decisão de aluguel de lojas em shopping nunca foi tão estratégico, pois este ambiente oferece máxima visibilidade e segurança. 

No entanto, um contrato mal avaliado ou uma localização inadequada podem gerar prejuízos de longo prazo.

Neste artigo, detalharemos o que você precisa considerar antes de assinar: da análise de custos ao entendimento das cláusulas jurídicas essenciais. Dominar o processo de aluguel é o primeiro passo para garantir a rentabilidade e a segurança do seu empreendimento.

Como funciona o aluguel de loja em shopping?

O aluguel de loja em shopping é um processo de locação comercial regido pela Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), mas complementado pelos regulamentos específicos do empreendimento. 

O processo exige análise financeira e de adequação ao mix de lojas, e é composto por elementos contratuais únicos:

• Aluguel mínimo e percentual: o lojista paga o valor que for maior entre o valor fixo mensal e uma porcentagem sobre o faturamento bruto. Este modelo garante a participação do shopping no seu sucesso.
• Taxas e Encargos: além do aluguel base, há cobrança de Taxa de Condomínio e Fundo de Promoção (FPP).
• Regras Operacionais: a operação deve seguir normas rígidas do shopping que cobrem desde o design de loja até os horários de funcionamento e a participação em eventos promocionais.

Quais são os custos envolvidos no aluguel de loja em shopping?

O custo de ocupação de uma locação em shopping é composto por diversos elementos que devem ser somados para calcular a viabilidade do negócio. Entender esses componentes é fundamental para um planejamento financeiro preciso:

Custos fixos e variáveis do contrato

• Aluguel mínimo (fixo): valor base, obrigatório, que varia conforme o tamanho e localização da loja (proximidade a âncoras, entradas, etc.).
• Aluguel percentual (variável): percentual sobre o faturamento, pago somente se superar o valor mínimo.

Taxas adicionais (Fundo de Promoção, energia, manutenção)

• Fundo de Promoção e Propaganda (FPP): taxa destinada ao marketing coletivo do shopping, visando atrair alto fluxo de visitantes.
• Taxa de condomínio: cobre serviços essenciais como segurança 24h, limpeza das áreas comuns e manutenção geral.
• Outros custos: incluem rateio de água, energia das áreas comuns e seguros.

Reformas e personalização do espaço: quem paga?

O lojista é responsável pela Cessão de Direito de Uso (CDU) ou Luvas, cobrada pelo direito inicial de ocupar o espaço, além de todos os custos de implantação da loja (fit-out). Isso inclui o projeto de design, mobiliário e adequação de infraestrutura.

Quanto fatura uma loja de shopping?

Não há um valor de faturamento padrão. A receita varia drasticamente conforme três fatores principais: o segmento (alimentação, serviços, varejo), a localização interna da loja e o perfil de consumo do público do shopping. 

Lojas em centros de grande movimento e alto poder aquisitivo sempre apresentarão números superiores.

Quanto tempo leva para uma loja em shopping começar a lucrar?

O prazo para uma loja atingir o ponto de equilíbrio (break-even), ou seja, comece a cobrir os custos operacionais mensais, situa-se geralmente entre 6 a 12 meses após a inauguração.

Já o Payback (recuperação total do investimento inicial, incluindo CDU e reformas) costuma levar de 24 a 36 meses. Esse prazo depende diretamente do capital de giro disponível e da margem de lucro dos produtos. O planejamento financeiro deve sempre absorver esse período inicial.

Como é o mercado de locação de espaços em shopping centers?

O mercado de aluguel de loja em shopping foca cada vez mais na experiência diferenciada. Há uma busca por lojas que ofereçam algo além do produto (lazer, gastronomia, eventos), tornando o espaço físico um polo de conexão entre marcas e consumidores. 

A digitalização está simplificando o processo de locação comercial, oferecendo maior transparência e análise de dados de fluxo.

Quais são os tipos de contrato de locação em shopping?

Os dois formatos principais de contratos de aluguel de loja em shopping são:

• Contrato tradicional: prazo mais longo, geralmente de 24 a 60 meses. É essencial para garantir o direito à Renovação Compulsória do aluguel (que exige 5 anos de vigência ininterrupta).
• Contrato temporário: utilizado para operações sazonais, quiosques ou pop-ups. Oferece flexibilidade e menor investimento inicial, mas não confere direito à renovação.

Afinal, aluguel de lojas em shopping vale a pena?

Sim. A decisão oferece benefícios inigualáveis que mitigam riscos da loja de rua:

• Segurança e infraestrutura: segurança 24h, limpeza e climatização prontas para uso.
• Fluxo qualificado: o público possui alta intenção de consumo, aumentando a taxa de conversão das vendas.
• Marketing coletivo: o FPP garante que o shopping invista continuamente para atrair clientes para sua porta.

Quais os principais fatores a considerar antes de alugar uma loja em shopping?

Para mitigar riscos, você deve realizar uma análise estratégica, financeira e jurídica completa:

• Estratégia e localização: o fluxo de clientes do shopping deve coincidir com seu público-alvo. Analise o tenant mix para garantir sinergia e visibilidade da marca.
• Viabilidade financeira: calcule o custo total de ocupação por m² (Aluguel + Condomínio + FPP) e projete o ponto de equilíbrio de forma realista.
• Análise jurídica: realize uma análise detalhada do contrato. Negocie o prazo de 5 anos e tente negociar a redução progressiva de multas por rescisão antecipada.

Como alugar uma loja no shopping?

O processo de aluguel de loja em shopping pode ser facilitado ao contar com ferramentas e consultoria especializadas:

1. Busca: acesse a AlugueON e filtre as opções disponíveis por cidade e tipo de ponto (loja ou quiosque).
2. Negociação: entre em contato para que a plataforma intermedeie a negociação de valores, contrato e condições com a administração, buscando os termos mais vantajosos.
3. Fechamento: após a assinatura, inicie o projeto de design de loja e a instalação.

A locação em shopping exige uma análise precisa de localização, custos e termos contratuais. Falhar na avaliação desses fatores é o principal risco para a rentabilidade do seu negócio.

A AlugueON surge como a sua parceira, conectando empreendedores às melhores oportunidades de locação comercial em shoppings de todo o Brasil. Simplificamos sua busca e garantimos que você encontre o espaço com o fluxo, a estrutura e a negociação ideal para o perfil do seu empreendimento.

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Resumindo

Como funciona o aluguel de lojas em shoppings?

O aluguel de lojas em shopping funciona por meio de um contrato comercial que exige o pagamento de um Aluguel Mínimo (fixo), complementado por um Aluguel Percentual sobre o faturamento, prevalecendo sempre o maior valor.

Além disso, o lojista deve pagar taxas adicionais (Condomínio e Fundo de Promoção e Propaganda – FPP) para custear a infraestrutura (segurança, limpeza) e o marketing coletivo do shopping. O contrato é regido pela Lei do Inquilinato, com normas específicas do empreendimento.

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