Em contratos de locação em shopping centers, a res sperata é uma cláusula comum, mas que gera muitas dúvidas e polêmicas entre lojistas e investidores.
Essencialmente, ela garante ao empreendedor o direito de uso de um ponto comercial futuro, mediante pagamento antecipado, antes mesmo da inauguração do empreendimento.
No entanto, essa cobrança, também conhecida popularmente como “taxa de reserva de espaço” ou “prêmio de reserva”, pode ser considerada indevida em alguns contextos. É fundamental entender o que a lei permite e quando essa cláusula pode ser questionada judicialmente.
A seguir, detalharemos o que é a res sperata, em quais situações ela se aplica e quais são os cuidados jurídicos necessários para negociá-la em um aluguel em shopping de forma segura.
O que é a cláusula Res Sperata?
O termo latino res sperata pode ser traduzido como “coisa esperada” ou “esperança de coisa”.
No Direito Imobiliário, especialmente no contexto de shopping centers, ele se refere ao valor pago pelo lojista (locatário) ao empreendedor (locador) como compensação pela garantia de que a loja será instalada em um ponto comercial específico e privilegiado, em um shopping que está em fase de planejamento ou construção.
A natureza da res sperata está ligada à expectativa de retorno que o novo shopping ou a expansão gerará. O lojista paga pela expectativa de fazer parte de um empreendimento com ambiente estratégico, alto fluxo de clientes e segurança, que ainda não existe plenamente.
Apesar de ser uma prática comum, essa taxa deve ser distinguida de outros custos iniciais da locação, como as Luvas (ou Cessão de Direito de Uso – CDU), que se referem ao pagamento pelo fundo de comércio já consolidado em um shopping existente.
Como ela é usada em contratos de locação em shopping center
A cláusula de res sperata é mais frequentemente aplicada em contratos de locação em shopping center nos seguintes cenários:
- Lançamento de novo shopping: quando o empreendedor está captando lojistas para a primeira fase de comercialização, vendendo a promessa de sucesso futuro.
- Expansão ou reforma: em casos de grandes ampliações do shopping, quando novas áreas de alto potencial são criadas (novas praças de alimentação, novos acessos), o empreendedor cobra a taxa pela reserva.
- Reserva exclusiva: a taxa garante a reserva de uma área nobre ou o direito de exclusividade de um segmento (por exemplo, ser a única loja de açaí no novo corredor).
O pagamento da res sperata é geralmente feito em parcelas durante a fase de construção, antes mesmo do início da cobrança do aluguel.
Quando a cobrança da Res Sperata é considerada indevida
A cobrança da res sperata torna-se indevida quando o contrato não gera uma contraprestação real ao locatário, transformando-a em uma cobrança abusiva e sem causa.
A jurisprudência brasileira tende a considerar a cobrança como legalmente questionável nas seguintes situações:
- Shopping não inaugurado: se o lojista efetua o pagamento, mas o shopping não é inaugurado no prazo acordado, ou se a inauguração é cancelada.
- Alteração substancial do projeto: se o projeto final for drasticamente diferente do prometido no momento da cobrança (por exemplo, a loja que seria ao lado da âncora é realocada para um ponto cego, ou o tenant mix prometido não se concretiza).
- Descumprimento da promessa de sucesso: embora a expectativa de lucro seja inerente ao negócio, se o empreendedor falhar gravemente em entregar as condições mínimas de operação prometidas (como falhas graves de infraestrutura, falta de segurança ou marketing inadequado) após a inauguração.
- Ausência de causa: se a cobrança for realizada em um contrato de locação simples de um shopping já consolidado, onde não há novidade ou promessa de sucesso futuro, a cobrança se confunde indevidamente com as Luvas.
Nesses casos, o locatário pode buscar a devolução do valor pago e, em alguns casos, indenização por perdas e danos.
Como negociar a cláusula Res Sperata de forma segura
Negociar a cláusula res sperata exige a máxima cautela jurídica. O objetivo é vincular o pagamento à entrega das condições prometidas.
Direitos do locatário e deveres do empreendedor
O lojista deve proteger-se na negociação:
- Vinculação à entrega: negocie para que parte do pagamento da res sperata seja condicionada à entrega da loja no prazo estipulado e à abertura do shopping com o mínimo de lojas âncora prometidas.
- Especificação do projeto: exija que o projeto, a localização exata da loja e o tenant mix prometido sejam anexados, de forma detalhada e vinculante.
- Cláusulas de resolução: inclua cláusulas que prevejam a rescisão automática do contrato e a devolução integral do valor pago (com multa) caso o shopping não seja inaugurado ou o projeto sofra alterações substanciais que prejudiquem o locatário.
Cuidados ao firmar contratos de locação comercial
A complexidade da locação em shopping exige atenção a todos os custos. Para além da res sperata, o empreendedor deve analisar:
- Prazo contratual: garanta o prazo de 5 anos para proteger o direito à Renovação Compulsória.
- Custos ocultos: entenda a composição do Aluguel Percentual e as regras de cobrança do Fundo de Promoção e Propaganda (FPP).
- Infraestrutura: detalhe quem é responsável pelos custos de reforma e adequação do espaço (fit-out).
Buscar assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário e contratos de shopping center é a melhor forma de mitigar os riscos dessa modalidade de locação.
A locação em shopping center é uma decisão estratégica que não pode ser tomada com base somente em promessas. É fundamental ter acesso a pontos comerciais consolidados e negociar com transparência.
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Resumindo
O que distingue Res Sperata das Luvas (CDU)?
A Res Sperata é o valor pago antecipadamente pela expectativa de sucesso futuro (promessa de um ponto em um shopping ainda em construção ou expansão). Já as Luvas (ou Cessão de Direito de Uso – CDU) são o pagamento pela aquisição do fundo de comércio já consolidado em um shopping já existente e operante.
Em quais casos a cobrança da Res Sperata pode ser questionada?
A cobrança torna-se legalmente questionável quando há quebra da promessa original, como: a não inauguração do shopping no prazo; alteração substancial do projeto que prejudique o lojista (ex: realocação para ponto cego); ou falha grave do empreendedor em entregar as condições mínimas de operação prometidas.
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