Aluguel de loja em shopping: como funciona, quanto custa e como locar

A escolha do ponto comercial influencia diretamente os custos, a visibilidade e o potencial de vendas de uma operação. Por isso, quem pesquisa aluguel de loja em shopping precisa avaliar muito mais do que o valor mensal.

Localização dentro do empreendimento, fluxo de pessoas, perfil do público, taxas adicionais e condições do contrato podem alterar a viabilidade do negócio.

Neste artigo, você entende como funciona essa modalidade de aluguel, quais custos considerar e o que analisar antes de fechar a locação.

Como funciona o aluguel de loja em shopping?

O aluguel de loja em shopping é uma modalidade de locação comercial submetida à Lei do Inquilinato e às condições definidas no contrato de locação do empreendimento.

A legislação determina que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevaleçam as condições livremente pactuadas no contrato, respeitadas as disposições legais aplicáveis.

Dessa forma, as regras podem variar de um shopping para outro. Alguns componentes são recorrentes:

• Aluguel mínimo: valor fixo definido no contrato;
• Aluguel percentual: percentual aplicado sobre o faturamento da operação, conforme as condições negociadas;
• Taxa de condomínio: relacionada às despesas das áreas e serviços comuns;
• Fundo de Promoção e Propaganda (FPP): destinado às ações coletivas de divulgação do shopping;
• Regras operacionais: podem tratar de horários, reformas, fachada, funcionamento e padrões do empreendimento.

Por isso, antes de alugar uma loja em shopping, é importante analisar essas condições em conjunto. Um aluguel aparentemente atrativo pode deixar de ser viável após a soma dos demais custos de ocupação.

Cláusula de raio: o que observar no contrato?

Alguns contratos estabelecem uma cláusula de raio, que pode restringir a abertura de outra unidade ou atividade semelhante em determinada distância do shopping.

O Conselho Administrativo de Defesa Econômica – CADE define esse mecanismo como uma obrigação que limita o exercício da mesma atividade pelo lojista em estabelecimentos localizados dentro de uma área previamente definida. 

O órgão também ressalta que sua análise depende das condições estabelecidas em cada contrato.

Por essa razão, antes da assinatura, verifique principalmente:

• qual é a distância prevista;
• quais atividades ou marcas estão sujeitas à restrição;
• por quanto tempo a cláusula será válida;
• quais unidades da empresa ficam submetidas à regra.

Também não se deve presumir que o lojista tenha exclusividade automática sobre determinado segmento dentro do shopping. O Superior Tribunal de Justiça – STJ reconheceu que lojas do mesmo ramo podem ocupar áreas próximas quando não há violação dos contratos firmados.

Quais são os custos envolvidos no aluguel de loja em shopping?

Para entender quanto custa aluguel de loja em shopping, não basta considerar o aluguel mensal. O custo de ocupação pode reunir parcelas fixas, variáveis e despesas relacionadas à implantação da operação.

Aluguel mínimo e aluguel percentual

O aluguel mínimo corresponde ao valor fixo previsto no contrato e costuma variar de acordo com características do ponto, como metragem e localização.

O aluguel percentual é calculado sobre o faturamento da loja, conforme o percentual definido contratualmente.

Em contratos que adotam os dois modelos, as regras de cobrança devem estar claramente descritas. Isso permite projetar o custo de ocupação em diferentes cenários de vendas.

Condomínio, FPP e outras despesas

O valor pago pela ocupação também pode envolver despesas adicionais, como:

• taxa de condomínio, relacionada à manutenção e aos serviços das áreas comuns;
• Fundo de Promoção e Propaganda, destinado às ações coletivas de marketing;
• consumo de água e energia, conforme a estrutura da operação;
• seguros e outras cobranças previstas no contrato.

A Lei do Inquilinato também estabelece limitações para determinadas despesas que podem ser repassadas ao locatário de shopping center. Por isso, todas as cobranças devem ser verificadas no contrato.

A soma desses valores mostra quanto custa o aluguel de loja em shopping na prática e ajuda a avaliar o peso real da ocupação no orçamento da operação. 

Como funciona o reajuste do aluguel?

O contrato pode prever reajuste por um índice acordado pelas partes, desde que sejam respeitadas as regras legais aplicáveis.

A Lei nº 10.192/2001 permite reajustes por índices de preços em contratos com duração igual ou superior a um ano e determina que a periodicidade não pode ser inferior a 12 meses.

Assim, antes de fechar o aluguel de loja no shopping, confira:

• qual índice será utilizado;
• quando ocorrerá o primeiro reajuste;
• como a atualização será calculada;
• quais condições estão previstas para eventual revisão do aluguel.

Quem paga pela reforma e implantação da loja?

Os gastos necessários para adaptar o ponto à operação devem ser definidos no contrato.

O lojista pode precisar arcar com despesas de fit-out, como:

• projeto arquitetônico;
• mobiliário;
• comunicação visual;
• instalações elétricas e hidráulicas;
• adequação às normas técnicas e operacionais do shopping.

Também podem existir cobranças iniciais relacionadas à Cessão de Direito de Uso (CDU) ou Luvas, conforme a negociação realizada.

Esses conceitos não devem ser confundidos com a Res Sperata.

A Res Sperata está associada à expectativa de ocupação de um ponto futuro, como em um shopping em construção ou expansão. 

Quanto fatura uma loja de shopping?

Não existe um faturamento padrão para uma loja instalada em shopping.

Uma loja de roupas, por exemplo, pode apresentar resultados muito diferentes conforme o posicionamento da marca, o ticket médio, o perfil dos consumidores e a localização dentro do empreendimento.

De modo geral, o resultado depende de fatores como:

• segmento da operação;
• ticket médio;
• fluxo de pessoas;
• perfil dos consumidores;
• localização da loja dentro do empreendimento;
• taxa de conversão;
• sazonalidade.

Um shopping com alto fluxo pode ampliar as oportunidades de venda quando seu público é compatível com a marca. Ainda assim, o volume de visitantes não garante sozinho um faturamento maior.

Por isso, a projeção financeira deve considerar dados do ponto comercial e as características específicas da operação.

Quanto tempo uma loja em shopping leva para começar a lucrar?

Não existe um prazo único para que uma loja em shopping alcance o ponto de equilíbrio ou recupere o investimento inicial.

Esse período varia conforme fatores como:

• investimento na implantação;
• custo mensal de ocupação;
• despesas operacionais;
• margem de contribuição;
• faturamento;
• capital de giro.

Antes de assinar o contrato, projete cenários de vendas e estime quanto a operação precisa faturar para cobrir seus custos.

Essa análise ajuda a avaliar se o ponto escolhido é financeiramente sustentável antes de assumir compromissos de longo prazo.

Quais são os tipos de contrato de locação em shopping?

O formato do contrato de locação em shopping depende do tipo de operação e das condições negociadas com o empreendimento.

Contrato de locação tradicional

É utilizado por operações que pretendem ocupar o espaço por um período mais longo.

Para locações comerciais, a Lei do Inquilinato prevê o direito à renovação do contrato quando determinados requisitos são cumpridos de forma conjunta:

• o contrato deve ser escrito e ter prazo determinado;
• o contrato ou a soma de contratos escritos ininterruptos deve alcançar pelo menos cinco anos;
• o lojista deve exercer o mesmo ramo de atividade por pelo menos três anos ininterruptos.

A legislação também define um prazo específico para o ajuizamento da ação renovatória.

Por isso, não basta simplesmente ter um contrato de cinco anos para garantir automaticamente a renovação. As condições previstas no contrato de locação em shopping center devem ser analisadas em conjunto com os requisitos definidos pela legislação. 

Contrato temporário

Esse formato costuma atender operações com prazo menor, como lojas temporárias, ações sazonais e pop-up stores.

Também pode fazer sentido para marcas que desejam testar a aceitação de um produto, uma região ou determinado shopping antes de assumir uma operação permanente.

As condições de prazo, custos, instalação e encerramento devem ser avaliadas conforme cada contrato.

Aluguel de loja em shopping vale a pena?

O aluguel de loja em shopping pode fazer sentido quando o empreendimento apresenta público, localização e custos compatíveis com o modelo de negócio.

Uma operação nesse ambiente pode contar com estrutura compartilhada de segurança, limpeza, climatização e ações de marketing do empreendimento.

Por outro lado, o lojista assume custos e regras operacionais que precisam caber na margem do negócio.

Antes de abrir uma loja em shopping, compare o potencial do ponto com o custo total de ocupação e verifique se o perfil dos consumidores do empreendimento é compatível com a marca.

Não analise apenas o aluguel mínimo.

O que avaliar antes de alugar uma loja em shopping?

Antes de alugar uma loja em shopping, é importante avaliar os fatores que podem impactar a viabilidade da operação.

Localização e fluxo de clientes

Nem todo ponto dentro do mesmo shopping apresenta o mesmo potencial.

Observe a proximidade de:

• entradas;
• escadas rolantes;