O contrato de locação em shopping center possui regras próprias que o diferenciam da locação comercial tradicional. Essas particularidades equilibram os interesses do lojista e do empreendimento, garantindo uma operação sustentável para ambas as partes.
Se você está considerando a locação de um espaço em um shopping, entender essas diferenças é importante para evitar surpresas e tomar decisões estratégicas.
Neste artigo, vamos explorar os principais detalhes desse tipo de contrato e como ele pode impactar o sucesso dos negócios dentro de um shopping. Acompanhe!
O que diz a legislação sobre o contrato de locação em shopping center?
O contrato de locação em shopping center é regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Contudo, o artigo 54 da mesma legislação reconhece a especificidade da relação entre lojistas e shoppings, permitindo maior flexibilidade e autonomia nas celebrações contratuais.
Essa flexibilidade é importante, pois a lógica de funcionamento de um shopping center exige um alinhamento entre os interesses do administrador, dos lojistas e dos consumidores.
O Código Civil também traz respaldo jurídico para aspectos específicos, permitindo cláusulas mais detalhadas e customizadas que considerem fatores como mix de lojas, campanhas promocionais e exclusividade de segmento (cláusula de raio, por exemplo), sempre visando fomentar o fluxo de visitantes e garantir o sucesso do empreendimento.
Apesar da autonomia entre as partes, é importante que o lojista esteja atento ao assinar o contrato, entendendo todas as suas obrigações e direitos, para evitar desequilíbrios ou cláusulas desfavoráveis.
Quais as principais diferenças entre a locação tradicional e em shopping center?
As principais diferenças entre a locação tradicional e em shopping center são:
- Gestão compartilhada: diferentemente de um ponto comercial isolado, a administração do shopping define estratégias para todo o empreendimento.
- Valor do aluguel variável: nos shoppings, o aluguel pode ser composto por um valor fixo e um percentual sobre o faturamento da loja.
- Regras de operação: os lojistas precisam seguir as normas de operação estabelecidas pelo shopping, como horário de funcionamento e mix de produtos.
- Flexibilidade contratual: contratos em shoppings possuem cláusulas específicas que podem ser personalizadas de acordo com a operação.
Quais são as particularidades do contrato de locação em shopping center?
O contrato de locação em shopping center tem particularidades como aluguel fixo mais percentual sobre faturamento e variações sazonais, metas de performance, res sperata para a operação mínima, fundo promocional, cláusula de raio para exclusividade, aumentos escalonados e aprovação prévia da instalação e decoração para manter o padrão do shopping.
1. Aluguel fixo e percentual
No contrato de locação em shopping center, o lojista pode pagar o aluguel de duas formas: valor fixo (definido previamente) e percentual (calculado sobre o faturamento). Geralmente, aplica-se a maior dessas duas bases, permitindo flexibilidade e garantindo retorno ao administrador.
2. Aluguel em dobro
O Aluguel em dobro é tradição em datas sazonais, como dezembro, quando o faturamento tende a crescer devido ao Natal. Um mês de aluguel adicional pode ser calculado e incluído no contrato de locação em shopping center para cobrir custos extras.
3. Performance
Cláusulas de performance asseguram que a operação esteja alinhada aos padrões do shopping. Caso a loja tenha baixo rendimento, estratégias podem ser implementadas, como alterações no ponto comercial ou negociação de condições contratuais.
4. Res sperata
Um conceito muito usado nos contratos de locação em shopping center, a res sperata é um valor pago pelo lojista ao shopping como contrapartida pelo uso do fundo de comércio do empreendimento, que inclui estudo de mix de lojas, viabilidade econômica e estruturação do espaço. Funciona como uma reserva de espaço em um shopping ainda em construção.
5. Fundo promocional
O administrador pode criar um fundo dedicado a ações promocionais e campanhas de marketing, sendo os valores divididos entre os lojistas. Essa prática fomenta o fluxo de pessoas no shopping e aumenta vendas.
6. Cláusula de raio
Cláusula de raio ou cláusula de exclusividade territorial proíbe o lojista de abrir uma operação concorrente em raio pré-determinado do shopping para evitar que o fluxo gerado pelo centro comercial seja dividido.
7. Cláusula de degrau
A cláusula de degrau prevê ajustes escalonados no aluguel durante os primeiros meses ou anos de locação, facilitando a adaptação do lojista no início da operação.
8. Aprovação prévia da instalação e decoração
O contrato de locação em shopping center exige que o lojista siga o padrão visual e arquitetônico determinado pelo shopping, garantindo uniformidade e uma experiência premium ao consumidor.
O que não pode faltar em um contrato de locação em shopping?
Na hora de firmar seu contrato, não podem faltar no contrato de locação em shopping center:
- detalhamento sobre aluguel (fixo e percentual);
- duração do contrato e opções de renovação;
- cláusulas de exclusividade e raio;
- regras de funcionamento e horários;
- fundo promocional e demais taxas;
- política de rescisão.
Esses itens garantem um contrato seguro, alinhado às expectativas do lojista e do shopping.
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Resumindo
1. O que é contrato de shopping center?
O contrato de locação em shopping center é um acordo firmado entre o lojista e o administrador do shopping, estabelecendo as condições para o uso do espaço comercial.
2. O que caracteriza a atipicidade do contrato de locação do shopping center?
A atipicidade do contrato de locação em shopping center ocorre porque ele não segue integralmente as regras da Lei do Inquilinato. Suas cláusulas incluem obrigações específicas, como aluguel percentual, fundo promocional, cláusula de raio e performance, além de exigências de padronização e marketing coletivo, diferenciando-o dos contratos comuns de locação comercial.
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